在投资房地产时，房屋应该出售还是出租投资报酬率会比较高？本文将比较两者的优缺点、隐性成本、投资判断标准，并用公式和范例教你如何计算收取租金和出售房屋的投资报酬率，帮助投资者了解哪种投资方式效益更高！
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| 一、房地产投资要出售好，还是出租好？带你从隐性成本决定投资方向！ |
一、房地产投资要出售好，还是出租好？带你从隐性成本决定投资方向！
（一）出售房屋成本
想靠出售房地产赚取利润，除了要评估房屋的总价与未来的成长潜力，还需要注意以下成本，才能更精准计算房地产投资报酬率：
- 交易费用
除了房屋的总价，交易过程产生的费用如仲介费、登记费及税费，也须算入出售房屋的成本。此外，出售房屋时产生的房地合一税、土地增值税也须一并计入其中。 - 装修与修缮费用
为了提高房屋的吸引力，卖方常常需要进行必要的维护或修缮，以提升房屋的市场价值。若选择购买预售屋或新成屋类型的房产，则可省下装潢与修缮成本。 - 时间成本
出售房屋时，等待买家出现以及完成交易的过程都是一种时间成本，这段期间如有其他投资计划也可能影响投资者的资金流动。
（二）出租房屋成本
出租房屋能带来相对稳定的现金流，但想靠租金赚取利润，除了要考量购买房屋与装潢产生的费用，还须额外考虑以下成本：
- 房屋持有成本
包括房屋税、地价税、综合所得税、管理费以及每年可能需要支付的家具汰换与修缮费用。 - 空置成本
房屋不可能永远满租，因此空置期内的收入损失也须一并列入考量。 - 管理费用
如果房东选择自行管理房屋，则须考虑与房客对接所花费的时间成本；如果委托房仲出租和代管，每月则需支付一定的管理费用。出租成交费用通常是 1 个月的租金，代管费用则是每月租金的 10%。
※若房屋为贷款购入，无论选择出售还是出租房屋，都须另外计算房贷利息成本。
（三）出售、出租房屋优缺点比较
那到底哪种投资方法更适合你？以下整理出售、出租房屋优缺点，带你一次厘清！
📝出售房屋优缺点
优点
- 一次性收益高：出售房屋可以一次性获得大量现金，有助于投资者进行其他高回报的投资。
- 管理负担低：出售房屋后，无需再承担房屋管理及维护的责任。
缺点
- 交易成本高：如前所述，出售房屋需要额外支付仲介费和税费。
- 市场风险高：房价波动可能导致出售价格不如预期，特别是在房价低靡时期。
📝出租房屋优缺点
优点
- 拥有稳定的现金流：每月的租金收入可以提供稳定的现金流，有助于长期财务规划。
- 保有资产增值潜力：随着时间推移，房屋价值可能会上升，投资者不仅能获得租金收入，还有机会享受房屋增值带来的利益。
缺点
- 管理负担重：出租房屋需要持续管理，包括处理租客问题、进行维修及收取租金等。
- 房屋空置风险高：房屋空置期间会造成收入损失，特别是在出租率较低的地区。
| 投资选择 | 出售房屋 | 出租房屋 |
| 优点 |
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| 缺点 |
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| 适合对象 |
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二、房屋出售与出租租金投报率怎么算？详细计算公式教学！
（一）出售房屋投资报酬率计算教学
出售房屋的投资报酬率通常是透过房屋的增值来衡量的。计算公式如下：
| 出售房屋投资报酬率 = 出售价格 − 购入价格 − 交易成本与税费（-房贷利息）房屋总额（或头期款） + 相关成本 |
这边以不贷款、全款购入举例说明：假设某房屋购买价格为 1000 万元，装修费用为 100 万元，仲介费及相关税费为 10 万元，最终出售价格为 1200 万元，则其投资报酬率计算如下：
出售房屋投资报酬率 = 1200 万 − 1000 万−110 万1000 万 + 110 万 ≈ 8.11%
（二）出租房屋租金投资报酬率计算教学
计算出租房屋的租金投报率则须考虑每月租金收入，以及房屋持有与相关维护成本。详细计算公式如下：
| 租金投资报酬率 = 每月租金 × 当年出租月数 – 房屋持有与维护成本-税费（-房贷利息）房屋总额（或头期款） + 相关成本 |
以贷款 1200 万元购入的方式来举例：假设房屋总价 1500 万元，头期款 300 万元，装修费 150 万元，交易时仲介费及税费为 15 万元，每月租金 20000 元，每年修缮费 15000元，每年房贷利息 18 万元，房屋税及地价税 7500 元，则租金投报率为：
租金投资报酬率 = 25000 × 12 − 15000 − 180000 − 7500300 万 + 150 万 + 15 万 ≈ 2.1%
※此以满租状况来计算，若地区租屋需求量较低，投资者可再依实际状况计算出租月数，算出来的投资报酬率较为精准。
三、房产出售、出租哪个投资报酬率比较高？3 大评估方向一次看！
了解投资成本与投资报酬率计算方式后，你的房子出售跟出租到底哪个投资报酬率更高？以下分享 3 大评估方向，帮你有效发挥房产价值！
📌租金投报率是否高于房贷利率
透过房贷来投资房地产的读者，可以计算租金预期的投报率是否高于房贷的年利率，否则若房价迟迟没有起色，可能会处于亏损状态。
📌出售利润有没有更好的投资机会
尽管出租投报率高于房屋持有成本，可先考量房屋的增值幅度，思考一下如果将房屋出售的金钱拿去投资股票或创业，会不会有更高的投资报酬率。
📌未来房价走势
假设租金投报率刚好打平，出售房屋也没有其它更好的投资机会，投资者可了解所在地区的未来建设规划是否有利于房屋增值，比如：政府是否有意打造观光区、设立高铁与捷运等大众运输工具，若未来该地区发展有潜力，就能考虑继续持有房屋。
无论是出租房屋，还是出售房屋各有其优缺点和隐性成本，投资者应根据自身的资金需求、现金流状况及房屋的未来增值潜力，做出最适合自己的决策。
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