海外房地产投资近几年在台湾形成一股热潮，究竟海外房地产投资优势为何？为什么吸引这么多将资产转移至海外购屋？海外房地产投资风险又有哪些风险要注意？本文将说明如何投资海外房地产，并推荐优秀海外房地产仲介。
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| 一、海外房地产投资正盛，为何大家抢搭购买海外房地产热潮？ |
一、海外房地产投资正盛，为何大家抢搭购买海外房地产热潮？
相较于股票、期货等金融投资商品，房地产的价格波动相对和缓，不容易在短时间内产生极大的价格变化，因此成为许多投资者的首选。加上房地产具有稳定与抗通膨的优势，不会因为货币贬值而让房地产的价值受到影响，所以有不少人会透过购买房地产做为投资及分散资产风险的方式。
然而从「全球房地产指南 Global Property Guide」网站中可以观察到台湾房地产市场目前的价格走势、税率、投资报酬率等数据，数据中显示出台湾房价高居不下，连带房屋出租的租金也相当昂贵，导致不少房屋无人租赁，进而影响房地产的投资报酬率不稳定且低，所以投资房地产虽然稳定，但以目前台湾的现状若想在房地产市场中大量获利是较困难的一件事。
因此开始有不少投资人将目光转向国外，像是离较近的东南亚或东北亚房国家，马来西亚、泰国、日本等地区，或者放眼较远的欧洲、美洲、南半球市场，像是希腊、澳洲、美国、加拿大等国家，寻求更高的投资报酬率，也带起台湾人进入海外房地产市场投资的趋势。
二、投资海外不动产的好处有哪些？海外房地产投资优势分析
在台湾房市不易进场投资的现在，许多人将目光转往投资报酬率更高的国外房市，以下将说明海外房地产投资为何投资报酬率高？除此之外，海外房地产投资还有哪些吸引人好处？
（一）海外不动产投资报酬率高
海外不少国家的民众收入与生活开销虽然看起来比台湾高上不少，但房价却不一定比台湾贵，举例而言，去年在英国购买 1 栋 2 层楼附带庭院的透天住宅，房价中位数落在 28.8 万英镑左右，换算台币约 1,160 万，然而同样的价格在台湾可能多数地区都只能买到公寓类型的房产。
在海外置产并出租给当地民众，可以成为一笔定期的收入来源，因为海外的低房价优势，加上不少国家租屋需求量大、出租容易，成本低、收益高且稳定，自然投资报酬率就比国内房地产更高，且交由专业的代租代管公司负责管理，也不用过于担心房屋出租状况及维护修缮，轻松待在台湾就能收租，也是吸引许多人将资金挹注在海外房地产市场的诱因之一。
（二）多元资产配置，分散风险
海外投资的好处就是可以透过地理因素来分散风险，因为当某个地区的经济出现波动甚至危机的时候，其他地区的资产不会受到影响，而且还能持续有收益进帐，不仅可以减少在单一市场投资的风险，也能在遭遇风险时降低损失，所以将资产分散在不同的地区和市场，进行全球资产配置是很重要的一件事！
（三）海外投资帮助节税
透过海外售屋、出租获得的收入，在台湾就可以享有一定额度的抵扣税额，且若在海外已被征收过外国税金，只要准备好相关文档数据、诚实申报，在台湾也不必被重复课征税额，所以有不少高资产人士为了节税，纷纷前往海外投资房地产。
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三、海外房产投资进场前必看！海外房地产投资风险有哪些？
投资势必会面临风险，尤其在海外投资房产，无法时时刻刻关注建筑进度与建商动向，加上对外国语言、法律又不够熟悉，容易产生信息落差，风险也比投资国内房地产更高，接下来就为大家说明海外置产风险有哪些。
（一）难以确认实际屋况
在台湾购屋通常会经过多次看房、确认房屋状况才能决定是否购买这个对象，然而若是在国外购屋，由于对象位处其他国家，每次看房都要花费时间跑到国外，时间与交通成本花费较大，所以很难完整了解实际的屋况。
虽然有些建商或仲介会提供房屋照片、影片，甚至透过视频的方式在线赏屋，不过还是有很多问题与细节是要实际到现场才看得出来，所以海外购屋须花费更多心力才能了解实际屋况，否则一不小心就有可能掉入销售话术的陷阱中。
（二）受到国外法规限制无法获得产权
在进场海外房市之前，务必要熟悉各国不同的法律规范，尤其是针对外国人购屋的相关规范，如果在购屋后才发现相关法规限制，可能会产生付完定金或头期款却无法获得产权的状况，也可能会无法收回已付款项，平白无故损失一笔金钱。
若担心外国法律难以理解的话，不妨透过合法、专业的海外房地产仲介协助你处理各种购屋流程，让你省下不少麻烦！
（三）建商恶性倒闭、买到烂尾楼
如果是购买预售建案，虽然款项是随着工程进度付款，但却必须承担建商恶性倒闭、买到烂尾楼的风险，所以购买前应慎选建商，了解建商的公司规模、营运状况、信用评价等状况，以免投资血本无归。
（四）没有第三方公正机构做履约保证
由于房屋交易的金额庞大，因此在台湾购屋时会委托中立第三方机构负责买卖金与重要文档的托管，称为「履约保证」，以免交易过程任何一方的权益受损，在交易过程中产生争议也可以透过第三方机构来居中协调，但部分国家没有履约保证制度，就会让购屋风险提高，如果在交易期间产生任何问题，可能会因此赔钱又无法获得房产，在购屋时一定要多加注意！
（五）汇率波动影响投资收益
有些国家的汇率波动变化大，若在这些地方投资房地产，可能会因为汇率波动而影响实际收益与支出，所以购屋前要先评估自身的经济状况，是否能承担汇率波动带来的收益减损、支出增加等风险。
（六）投资报酬率不如预期
许多人购买海外房产是为了在当地出租或者转手赚入收益，但可能会因为房产地段不佳、租屋率低、租金不高、卖不掉等问题，造成手中的房产无法带来收益或带来收益比预期更少，加上在国外持有房屋也必须定期付出税金、管理费等养房费用，若收支无法打平，甚至可能出现赔本的问题。
（七）政治、经济、法律等突然突发因素或变动
有些国家的政治经济变动快速，就可能导致政策或法律突然更改，这种更改经会出现在年末要过渡到新的一年时，就会颁布全新的规则或命令，尤其近几年海外房地产投资可以说是全世界都相当热门的议题，因此有些国家会担心过多海外投资客造成房价高涨，影响当地民众的居住权益，进而限缩海外民众购买房地产。
但因为海外购屋的规划需要一定的时间来安排与运行，所以在计划过程中就要随时关注各国房地产相关的规则变动，也要保留一部分流通资金，让自己可以因应各种变化。
（八）投资诈骗
近年因为海外房地产投资正盛，因此吸引了不肖人士透过销售海外房地产的方式进行财产诈骗，常见的诈骗手段可能是提出一个虚假的预购建案，把建案的形象包装得非常完整，并且透过低成本、高报酬等话术吸引投资人进场，但实际上海外当地并没有这个建案，这些钱全部都有去无回。
此外，近年「人肉诈骗」的案例也时有所闻，诈骗方式是以「现场赏屋」的名义，安排前往国外，但到了国外却将买家掳走、作为人肉贩卖，甚至可能被卖进诈骗集团成为帮凶，因此建议民众出国赏屋务必要留意人身安全与真实性，以免落入诈骗陷阱中。
四、如何投资海外房地产？投资海外房地产 6 大要诀
看完上述介绍，觉得海外房地产投资风险很高，不敢进场吗？不用担心！忠训地产帮你整理了投资海外房地产的 6 大要诀，留意以下 6 点就能帮助降低海外不动产投资风险。
（一）留意城市发展前景
相信大家都有听过建案销售的一些广告宣传，例如「这周边是目前很热门的开发区」、「未来会建设交通、开发道路」等消息，在台湾购屋时若听到这些消息，可以透过各种管道查证消息是否正确，但是若在海外购屋，可能会因为语言不同而产生消息落差。
现代社会网络相当发达，信息传播也更为容易，所以投资者可以透过台湾网络上的 Facebook 社团、Line 社区、PTT 论坛中的「home-sale」版或者 Dcard 的「理财」版等管道，和其他投资人交流，也可以在上面获得一些新手入门信息，包含买卖流程、法规新闻与房仲评价等，或者向其他网络用户提出话题与问题，大家一起探讨，都是获得各类房地产消息的好方法。
此外，也有不少优秀的房仲公司会在官网整理教学、新闻时事等文章，也可能会定期举办线下讲座，邀请资深投资者分享经验，或者说明目前海外房地产的最新动态，若想深入了解各国房地产的相关信息、学习相关知识，参加各种线下讲座也是一种不错的方法，不仅能扩大自己的视野，还能结交专业人士。
不过还是要提醒投资人，不论是透过在线查找或线下讲座的方式获得各种信息，也别忘了查证真实性与正确性，才能更了解当前城市的真实发展状态。
（二）了解不同的房屋销售类型及优缺点
了解不同的房屋销售类型及优缺点，不仅会影响房价，也会影响房贷申请的额度，更有可能在未来养屋时产生多余的支出或者造成出租、转售不易等影响，因此在购屋前要先了解各种房屋销售类型的特色与优缺点，才能了解哪种类型的房屋更适合自己。
1. 预售屋
预售屋是指还未动工或未兴建完成的房屋，建商能提供的数据可能仅有规划蓝图或兴建进度。购买预售屋代表一定会买到全新落成的房屋，且头期款较低，可以贷款成数较高，在购买时也能挑选希望入住的楼层，有一部分室内装潢也能客制化设计。不过预售屋不能马上入住，而且建商倒闭、形成烂尾楼的风险较高，也有可能完工后和预期蓝图完全不符。
2. 新成屋
新成屋是指建案兴建完毕后 5 年内无人购买的对象，新成屋相较于预售屋没有烂尾风险，购屋时就可以前往实际建案赏屋，观察房屋的实际状况，购买后马上就能入住。不过新成屋的头期款费用较高，但款成数也比较低，而且在户型、楼层的选择也比较少，可能会买到格局或采光较差的房屋。
3. 中古屋
中古屋又称为二手屋，也就是已经被人购买过又转手卖出的房子。中古屋的优点是房价可能会随着屋龄越高而降低，也比较有议价空间。不过中古屋也可能因为鉴价较低，所以影响到银行核定的房贷成数也相对较低。此外，中古屋可能也会因为有人居住或曾经出租过，所以屋况较差，也会因为后续若须要整修翻新，产生额外费用。
（三）有机会的话一定要实际到海外赏屋
如果有前往当地赏屋的机会，一定要去！不论是由建商安排或者自费前往，都是可以更了解当地状况的好机会，在赏屋时要特别留意房屋周遭的环境，是否有交通不便、生活机能差、治安隐患等问题，以免买到难以出租或难以转卖的房产，影响投资报酬率甚至被房产套牢。
（四）养房成本要纳入考量
许多人买房后会考虑出租，在事前预估租金报酬率时，要将养房所需开销，包含土地税、房屋税、大楼管理费、代租代管费用、租金收入所得税等项目一并纳入成本计算，才不会错估投资报酬率，也可以透过投资报酬率是算让自己更了解实际收益约多少，避免被销售广告或销售话术欺骗。
（五）仔细评估自己的经济状况与风险承担能力
海外房地产正热门，有的人可能未经过谨慎思考就跟风投资，最终落得血本无归甚至负债的状况。在投资之前务必要评估个人的资金能力与风险承担能力，确保自己可以安全退场，或者可以承担投资失败的损失。
（六）谨慎选择房地产仲介公司
房产交易金额庞大，买家不仅要对对象谨慎考虑，选择房仲业者时也要慎选才行！好的房仲可以在房地产交易时提供各种帮助，也不会做出浮报价格、隐瞒屋况等事情，可以让房地产交易风险降低。
选择房仲品牌时，最重要的就是「合法性」，公司必须具备政府核发的营业登记执照才可经营房地产仲介。接着，要考虑公司成立时间与案件数量，通常成立较久的公司，若以往有不少成案经验，稳定性会比较高，风险也较低。还可以多方参考公司形象，在消费者心中具有正面形象的公司，通常服务品质较佳，也会更注重诚信经营、在意客户的权益，维护自己的信誉。
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