海外不动产投资海外置产讨论度提升，国外置产趋势、注意事项、热区一次看！

海外置产是近年的热门话题，尤其不少网红分享海外买房经验，更带起国外置产询问度，本文将说明海外置产趋势从何而来，并介绍海外置产重点注意事项，以及海外置产选择哪些国家比较好？最后推荐海外置产代办公司给你！

目录

一、网红海外置产掀议题，台湾民众海外置产趋势从何而来？     二、海外置产须注意的 6 大重点，帮你降低海外置产风险 （一）审慎挑选投资地区、房屋地段 （二）观察汇率波动幅度 （三）熟悉国外法规 （四）了解各国税率 （五）留意海外买房付款方式与贷款限制 （六）选择合法且经验丰富的国外置产公司协助     三、海外置产选择哪个国家好？国外房地产投资热区介绍！ （一）日本 🇯🇵 （二）泰国 🇹🇭 （三）马来西亚 🇲🇾 （四）美国 🇺🇸 （五）加拿大 🇨🇦 （六）希腊 🇬🇷 （七）英国 🇬🇧 （八）葡萄牙 🇵🇹 （九）马尔他 🇲🇹 （十）澳大利亚 🇦🇺     四、海外置产代办推荐：熟悉各国法规、经验丰富的忠训地产

 

一、网红海外置产掀议题，台湾民众海外置产趋势从何而来？

近期爱莉莎莎、Joeman 等网红拍影片讨论、开箱自己在国外购入的房地产、买房出租、赚取被动收入的投资方式，掀起一股海外购买房地产的讨论热潮。

为什么海外置产会受到台湾民众的关注呢？主要是目前台湾房地产市场面临到了以下困境：

1. 房价高涨：根据内政部统计，截至 2023 年 9 月为止，全台房价连涨 5 季，虽涨幅度逐渐趋缓，但是整体房价仍然是呈现上升的趋势。
2. 公设比例过高：公寓、社区、大楼内公共设施空间的面积费用须由购屋者共同分担，然而这些公共设施在购屋费用中所占的比例过高，举例而言，购买 50 坪的房屋，公设比 35％，代表实际只有 32.5 坪是真正的房屋面积，剩余的 17.5 坪都是公共设施每人所须分担的面积，让不少人觉得花了很多的钱却没有得到实际应有的房屋大小。
3. 税率提升：台湾房屋税率随着政府政策改变而调升，若希望在台湾透过房地产投资或作为资产配置策略，势必会面临奢侈税、房地合一税等税赋项目，造成投资购屋意愿降低。
4. 投资报酬率降低：房地产稳定的特性，是不少人选择做为投资标的的主因，但房价越来越高、税务负担也跟着加重，导致投资报酬率的收益不如以往，降低民众进入房地产市场的意愿。

随着上述各项问题，搭上全球化浪潮，有不少人开始将目光转向海外房地产市场，希望能安排更多元的资产配置策略，获得稳定的投资收益。

 

二、海外置产须注意的 6 大重点，帮你降低海外置产风险

海外置产近年来蔚为风潮，许多人看好海外房地产的增值潜力，然而，海外置产涉及层面复杂，若没有做好完善准备，很容易掉入陷阱。以下提供 6 大注意事项，让你在海外置产时能更谨慎小心：

（一）审慎挑选投资地区、房屋地段

在海外置产因为房子远在异国、看屋不易，更要留意房屋周遭的环境，交通不便、生活机能差、治安隐患等地区的房子可能当地人不愿购买，会导致购入后转手或出租困难。

在购屋前应先列出明确的条件，例如「步行 10 分钟以内能抵达附近的大众运输站点」或者「开车 15 分钟内应到达可以补给生活用品的超市、百货」等，也要留意房屋销售话术，像是「未来周边有开发计划」，应求证其真实性，以免海外置产却落入陷阱被套牢、无法脱手。

 

（二）观察汇率波动幅度

房价与汇率是海外置产花费最大的变因，如果是汇率波动幅度不稳定的国家，可能要仔细评估风险与汇率趋势，以免因汇率波动而产生价差，影响投资收益。

 

（三）熟悉国外法规

每个国家的购屋相关法律不同，甚至在同一个国家内，会因为州、省等地方政府差异而产生不同的规定，因此购屋前应特别留意各个地区对于外国人置产是否有提出特殊的规定，包含外国人购屋数量、地区是否有限制，及未来出售或出租房屋的相关规范等。

 

（四）了解各国税率

不同国家对于外国人持有房地产的税率规定不同，因此海外置产时应留意各国的税目及税率，例如购屋税、房屋持有税、租屋税等各种税务，都应在购屋前先了解清楚，在购屋预算规划与投资报酬率计算时也要将税务计入成本，以免未来投资收益不如预期。

 

（五）留意海外买房付款方式与贷款限制

国外房地产交易的付款方式可能和台湾不同，因此购屋时也要特别注意付款方式，不同的付款方式也可能会产生汇率差或须额外收手续费。此外，海外置产贷款限制通常也较高，甚至可能无法申请房屋贷款，所以购屋者应在身上准备足够且可随时流通的现金，以备不时之需。

 

（六）选择合法且经验丰富的国外置产公司协助

海外置产的流程复杂，且涉及不同国家的律法与税务问题，一不小心很容易掉入陷阱，影响收益甚至被诈骗，若有海外置产需求，建议寻找合法且经验丰富的顾问公司协助，以保障自身权利与收益。

 

 

三、海外置产选择哪个国家好？国外房地产投资热区介绍！

	热门城市	置产条件	购屋时须负担的费用
日本	东京 大阪	无限制	登陆免许税 不动产取得税 印纸税（等同印花税）
泰国	曼谷 普吉岛	同社区外国人持有产权之比例不可高于 49％	过户费 印花税／特种商务税
马来西亚	吉隆坡 新山	限购 100 万令吉以上的房产，马来原住民保留地与提供给中低收入户的可负担房屋不可购买	产权转让协议备忘录印花税 产权过户协议印花税 买卖合约印花税 房屋贷款合约印花税
美国	旧金山 洛杉矶 纽约	无限制	印花税 交易税 过户费 产权登记费
加拿大	温哥华 多伦多	购买房屋有身分限制，须特别留意	房屋地价税 消费税（新屋／预售屋） 物业转让税
希腊	雅典 塞萨洛尼基 米科诺斯岛 圣托里尼岛 比雷埃夫斯	无限制	房产交易税 房产注册费 增值税（新屋）
英国	伦敦 曼彻斯特 伯明罕	无限制	印花税 外国人印花税
葡萄牙	里斯本	无限制	物业转让税 交易印花税
马尔他	瓦莱塔 斯利马 圣朱利安斯 哥佐岛	无限制	印花税 外国人购房许可证申请费 交易检查与注册费 公证费
澳大利亚	布里斯班 雪梨 墨尔本	需获取外国投资审查委员会（FIRB）的批准，且不可购入二手房	FIRB 审查费用 印花税 外国人印花税 土地税 土地附加税

 

（一）日本 🇯🇵

（图片来源：Freepik）

位在东北亚的日本是不少人向往的国家，每年前往日本留学、工作的台湾民众越来越多，有不少人会考虑长期定居在日本，因此选择在日本购入房地产。

日本对于外国人购屋没有太大的限制，土地、房屋数都都没有规定，且不动产税的征收方式和日本人相同，没有针对外国人多收其他税目。

不过日本置产最大的困难其实是在申请房贷上，因为多数日本银行是没有开放让外国人申请房贷的，或者申请条件十分严格，例如须有日籍配偶或具备永住权，但若是能向日系银行申请房贷，可以享有与日本人申请房贷相同的超低利息。

若不满足日本银行贷款申请条件的话也别担心！只要向有提供日本房贷业务的台湾本土银行申请，还是可以在购买日本房地产时进行贷款，目前可以申请日本房贷的银行共有以下 9 间：

• 台湾银行
• 第一银行
• 兆丰银行
• 中国信托
• 彰化银行
• 台新银行
• 玉山银行
• 台湾企银
• 东京之星

每家银行的申请条件不同，会评估购屋者的年收入、资产和信用，贷款成数大约落在成交价的 5～7 成，本金加利息的还款期约 15～25 年，除此之外也会评估购买的对象，必须符合以下条件：

1. 购买房屋的屋龄须在 20 年内
2. 房屋成交价须在 3,500 万日圆以上
3. 房屋面积 50 平方公尺以上（约 15.12 坪）

另外，也提醒想在日本购屋的民众，向台湾的银行申请日本房贷「没有」只缴利息不还本金的宽限期，因此若想在申请日本购屋贷款，还是要注意手中的流动资金是否足够偿还每期房贷分摊的本金＋利息。

 

 

（二）泰国 🇹🇭

（图片来源：Freepik）

位于东南亚、充满热情与魅力的泰国是不少人置产的选择之一，不过在泰国置产须考量当地治安、交通问题，因此热门的城市例如曼谷、清迈都是比较受欢迎地置产地点。

泰国的外国人购屋其实没有户数或地区限制，不过要特别留意同一建案或社区中，由外国人持有的户数不能超过 49％，举例来讲，一个社区中有 100 户住宅出售，其中由外国人购买的住宅只能有 49 户，其余 51 户只能由泰国人购买。

若是同一建案中外国人持有的比例超过 49％，在申请过户时就会被泰国政府拒绝，无法取得产权。此外，也要特别注意，在泰国购屋后，交屋过户的前半年须有泰国入境纪录，才能顺利过户。

至于泰国购屋是否可以申请贷款呢？答案是可以的，不过外国人的申请条件相对严苛且贷款利率高，约落在 5～7％，额度却只开放房价 5 成，因此申请人数较少，还是建议可以在台湾选择其他更优惠的贷款，获得现金后到泰国进行资产配置。

 

 

（三）马来西亚 🇲🇾

（图片来源：Freepik）

马来西亚位在东南亚、气候宜人、阳光充足，且不会受到地震与台风影响，是不少人旅游度假的圣地。

马来西亚的房价便宜，且没有公设比，还附赠车位，每户房屋交屋时都是装修完善、设备齐全的状态，提包就能入住，不必再花费装潢费用，相比台湾购屋非常划算！不过海外人士若想在马来西亚买房须先申请准证，核准后就可以在马来西亚购买房地产，不过外国人须遵守以下限制：

1. 不能购买保留给马来原住民的土地与建物
2. 不能购买各地方政府提供给中低收入户的可负担房屋
3. 房地产价格依照地区不同最少须在 50 万令吉以上（折合台币约 340 万）

此外，海外人士在马来西亚购屋也能申请贷款，有少数马来西亚的当地银行适愿意提供海外人士投资购屋贷款的，不过申请条件相对严苛，且贷款成数较低，若有需要可以寻求专业顾问协助处理贷款申请事宜。

 

 

（四）美国 🇺🇸

（图片来源：Freepik）

美国身为全球 3 大经济体之一，虽然房价非常高，但因其稳定的政治经济环境，加上租屋需求量大、消费水平高、投资报酬率高，还是吸引不少人选择到美国进行房地产投资。

而且美国非常欢迎外国人在美国投资或购买房地产，所以完全没有任何买房限制，任何外国人都可以在美国买房子。

但若想申请房贷须具有一定程度的现金资产才行，因为美国银行的购屋贷款要求海外人士购屋头期款须自备 40％，可贷款 60 ％，且应提出 20 个月以上的储备金存款证明，储备金包含房贷本金、房贷利息、地价税、房屋保险费用、物业管理费 5 个款项的总和，具备上述资金才可申请房屋贷款。

 

（五）加拿大 🇨🇦

（图片来源：Freepik）

受到加拿大购屋禁令影响，目前可以购买加拿大房地产的身分被限缩相当严重，需要具备学生或工作身分才能购屋，且因其身分有不同的限制：

• 持有学生签证的国际留学生
  • 买房前 5 年，每年须在加拿大居住超过 244 天
  • 买房前 5 年，每年都有申报个人所得税
  • 购屋房价不可超过 50 万加币（折合台币约 1,180 万）
  • 最多只能购买过一套房产

• 持有工作签证的外国人士
  • 买房前 4 年，至少有 3 年在加拿大全职工作
  • 买房前 4 年，至少有 3 年申报个人所得税
  • 只能购买一套房产，金额无限制

不过虽然加拿大政府发布了购屋禁令，但还是有部分房产类型不受禁令限制，因为禁令主要规范的是「住宅」，包含独栋住宅、联排住宅与单层 3 户以下的公寓，但若是更户数更多的公寓住宅或者乡村别墅、度假屋等房产类型就不在这个限制范围内。

所以如果想在风景优美的加拿大置产，不妨考虑投资一栋可以出租给游客的别墅吧！

 

（六）希腊 🇬🇷

（图片来源：Freepik）

位于欧亚边界的希腊，邻近地中海形成独特的文化风采，加上气候宜人，吸引不少民众前往旅游，旅游业兴盛连带让带动房屋出租收益，不用担心房屋租不出去，而影响投资报酬率。除了观光胜地之外，希腊也是不少海外置产投资人热门标的之一，因为希腊经历了经济衰退后，房地产价格也随之下跌。

因此，希腊政府开放了大量的外国资金进入希腊的房地产市场中，希望能借此拯救疲软的房市，不过即使如此，希腊房价依旧位于低点，现在正是入场投资的好时机，不论是资产布局或者为了未来的生涯规划，投资希腊都绝对你的优质选择之一！

 

 

（七）英国 🇬🇧

（图片来源：Freepik）

位于北大西洋与欧洲相望的英国，丰厚的文化底蕴与仿佛走在电影场景般的街头风景，都是令人向往的原因。

英国作为全球不动产透明指数第一名的国家，具有公开的房地产交易流程、完善的法规制度以及透明的房地产价格，加上英国当地民众没有囤房、炒房的习惯，所以让英国房市价格相较稳定，甚至不定时会出现价格下跌的趋势，房价所得比大约落在 10 左右，代表只需要民众在英国只需要工作 10 年左右即可购入房屋，花费时间只要台湾的一半。

低廉房价加上出租率高，吸引许多海外民众前往英国置产投资，外国人在英国购买房地产没有任何限制，所有规定、流程与税率基本上和英国民众相同，只是须多付 2％ 的外国人印花税。除此之外，英国政府规定购屋一定要聘请律师，无法自行进行房产交易，所以虽然一定会支出一笔律师费，但在购屋流程上完全不用担心，因为专业律师会协助处理各类文档并陪同签约。

在英国购屋若想申请贷款，则可以寻求专业的贷款经纪人协助，他们会帮忙厘清目前购屋者的经济状况，并推荐贷款方案，也会帮助计算银行大约会核定多少贷款成数，有不少买家也会更倾向和有贷款经纪人的购屋者交易，因为会让卖家了解自身的财务状况是可以负担起房贷的。

 

（八）葡萄牙 🇵🇹

（图片来源：Freepik）

葡萄牙位在欧洲大陆西南边陲，紧接着大西洋，拥有不少大航海时代的历史人文痕迹，葡萄牙不仅是观光圣地，更是不少人投资房地产的热门国家。

葡萄牙作为世界前 10 安全的国家之一，物价便宜与生活气息轻松是吸引不少人前往当地购屋与居住原因，而且外国人在葡萄牙购屋几乎没有太多的限制。

若想透过出租的方式，来达到有收益保障的房产投资，不妨考虑葡萄牙的热门购屋城市包含容易出租的首都里斯本，或者观光热区例如波尔图（波多）、阿尔加维等地，在这些地区购买公寓或者度假屋等类型房产作为投资标的。

 

（九）马尔他 🇲🇹

（图片来源：Freepik）

位于西班牙南方的小岛国「马尔他」，有「地中海心脏」之称，也被称为欧洲人的后花园，更是买房投资的热门地点，因为马尔他观光旅游业盛行，不论是短期、月租或长期出租的租屋市场一直都很兴盛，所以在马尔他置产可以获得较为稳定的投资报酬率。

喜欢地中海的美丽风光吗？不妨考虑马尔他在置产吧！不论是自己旅游或者出租赚取稳定收入，都是个不错的选择。

 

（十）澳大利亚 🇦🇺

（图片来源：Freepik）

澳洲作为南半球的迷人国度，四周环海却又拥有独特的沙漠地貌，美好的自然风光与独特的生态物种是不少热爱自然、崇尚自由民众所向往的国家。

除了环境与气候宜人，澳洲有不少城市连年入选经济学人的全球移居城市，因此让不少人希望可以在澳洲购买房地产，落脚在这个美丽的国度中。

不过想在澳洲购买房产，首先要向澳洲的 FIRB（Foreign Investment Review Board）外国人投资审核机构提出申请，通过审核后就可以购买房屋，但旅游签证仅能购买新房，不能购买二手房。

至于购屋贷款的部分，澳洲银行有开放外国人房屋贷款，但申请条件比较严格，贷款成数约 6～6.5 成，利率约在 4.5～8％ 左右。若想申请房贷，在考虑投资报酬率时要记得将利率一起纳入计算，才不会导致实际收益和预期收益产生落差。

 

四、海外置产代办推荐：熟悉各国法规、经验丰富的忠训地产

忠训地产开发有限公司隶属于 OK 忠训集团，在台湾具有 27 年历史，提供海外房地产投资服务，以「成就完美时刻」作为企业使命，只提供给客户最优质、最合适的海外房产对象，帮助顾客完整规划资产分配、实现财富自由。

忠训地产在各大洲挑选最适合居住或 CP 值最高的国家，提供多样化房产供投资者挑选，帮助你透过海外置产来赚取被动收入，让忠训地产的专业顾问提供你最佳建议，帮你详细规划投资方案与流程，在全球做好资产分配管理。

长期以来，忠训地产秉持诚信、信息透明的原则，只销售各国著名建商的不动产对象，且只销售成屋，完全杜绝预售烂尾的风险，而且提供房产室内及公共设施的实地拍摄照片供参考，拒绝虚伪造假的对象照片，让你即使不出国实地探查也能安心购屋。

除了协助购屋外，忠训地产也注重售后服务，在交屋后会帮你寻找当地物业代租代管，让你在台湾就能持续拥有租金收入，不用担心投资收益与租屋管理。

 

 

延伸阅读：

不动产投资教学｜何谓不动产？不动产投资优缺点与投报率公式介绍

海外投资怎么做？5分钟认识海外投资安全性＋推荐投资地区！