海外不动产投资马来西亚买房子一篇就懂！房价、费用、优缺点、购屋步骤总整理

马来西亚买房子是近年热门的房地产议题，究竟这么多人进场马来西亚房产投资，马来西亚置产热潮从何而来？本文将带你认识马来亚房地产有哪些优势，说明马来西亚买房子步骤、马来西亚买房子费用，并推荐马来西亚房仲。

目录

一、台人纷纷到马来西亚置产，马来西亚买房子趋势为何盛行？     二、马来西亚房产投资正热，马来西亚房地产市场优缺点分析 （一）马来西亚房子吸引投资客的优势为何？ （二）不可轻忽的风险！买马来西亚房产须注意哪些事项？     三、马来西亚买房子 9 大步骤 （一）确认外国人买房限制与规范 （二）决定买房预算 （三）挑选买房地区及购买对象 （四）支付定金、保留中意的对象 （五）聘请专业房地产律师 （六）申请购屋许可 （七）申请贷款 （八）结清全款 （九）点收交屋     四、马来西亚买房子要准备多少钱？支出项目、费用总整理 （一）马来西亚房子贵吗？马来西亚房价一次看 （二）马来西亚买房的一次性费用 （三）马来西亚养房的定期支出 （四）其他可能产生的额外花费     五、马来西亚房仲唯一推荐｜经验丰富、专业的 OK 忠训地产

 

一、台人纷纷到马来西亚置产，马来西亚买房子趋势为何盛行？

房地产一直都是不少人投资的首选项目，因为房地产相较于其他投资标的更为稳定，且能对抗通货膨胀、不会被货币汇率升贬影响。

不过近年不少台湾房地产投资客因为台湾的政治经济关系、房价高涨不下、投资报酬率越来越低、税负增加等各种因素，纷纷将投资目光转移到海外房地产市场，去投资报酬率更高的国家置产，规划不同的资产配置，同时也能分散投资风险。

其中「马来西亚」是不少人关注的重点市场，因为马来西亚具有庞大华语人口，使用中文、闽南语都能沟通，加上房价低廉、无公设比、装潢完整、附车位、公共设施多样化等各种优势，吸引不少人到马来西亚置产，让马来西亚房市热度不断提升！

 

二、马来西亚房产投资正热，马来西亚房地产市场优缺点分析

 

（一）马来西亚房子吸引投资客的优势为何？

 

1. 持有房屋数量不限

马来西亚政府没有限制外国人购屋的数量，所以想在马来西亚持有多处房地产都可以，不论自住或出租也都不会受到限制。

 

2. 拥有土地产权

在马来西亚买房可以获得土地所有权，不像部分国家会限制外国人仅能购买房屋及使用权，不可拥有土地。在马来西亚土地产权分为两种：一是永久产权，二是限期产权。

• 永久产权：代表购买者可以永久持有土地的主权和使用权，通常永久产权的房产价格较高，但具有保值性，且子女能继续继承房产。
• 限期产权：购买限期产权的房屋，代表可以租赁使用这块土地 99 年，虽然非永久持有，但有些建商会为了让限期产权更有竞争力而降低房价、提供更多公共设施，让建案的附加价值更高。虽然限期产权有时间限制，但若这块土地政府没有安排特定的公共用途，就可以向各地州政府申请延长产权租赁与使用期限。

既然聊到了土地产权，就来说明马来西亚的地契类型，不论土地产权是永久产权或限期产权，常见的地契分为 2 种类型：个别地契、分层地契。

• 个别地契：购买独栋透天房屋会获得的地契，代表拥有整块土地完整产权。
• 分层地契：在马来西亚购入公寓大楼时，就会获得这种类型的地契，建商会将整块土地申请分割，依照每个人购买的户数、面积分到一部分的地契，就称为分层地契，和台湾的土地权状上记载的持有比例概念相同。

 

3. 没有遗产税、赠与税

马来西亚之所以受到广大投资人欢迎的一大重点就是没有遗产税和赠与税，所以若将资产以存款、房产的方式存放在马来西亚，未来若要让子女继承家产都不会被马来西亚政府扣税。但要留意虽然在马来西亚转移资产不会被马来西亚政府征税，但若收赠人符合台湾纳税条件还是要依照台湾法律申报财产并向台湾政府缴纳税金。

 

4. 房价比台湾便宜

马来西亚的房价比台湾便宜不少，从全球数据数据库 Numbeo 提供 2024 全球房价收入比中可以看出，马来西亚的房价收入比为 8.55 倍，代表马来西亚民众平均花费约 8.55 年的时间就可以购入一栋房子，而台湾的房价收入比则是 19.47 倍，而且房价收入比是以收入和房价来计算比值，马来西亚的收入中位数比台湾低，每个人却花更短的时间就能够入一套房产，可见马来西亚房价相比台湾房价显得十分便宜。

 

5. 建物容积率高

马来西亚对于建筑的容积率限制相当宽松，容积率是指建物的楼地板面积总和与土地面积的比例，计算公式如下：

容积率＝（楼地板面积总和 ÷ 土地面积）× 100％

例如吉隆坡的规定容积率可以达到 1000％，代表 100 坪的土地，可以盖出楼地板总面积 1000 坪的高楼大厦，因此有大量的大型建案在马来西亚开发，也让房屋数量提升，产生以量制价的效果。

 

6. 没有公设比

公设比是指购屋者购入的权状中登记的坪数，有多少比例是「非房屋实际使用」的坪数，举例而言，以台湾目前常见的公设比 30％ 来计算，购买一间 50 坪的公寓，实际房子大小仅有 35 坪，剩余的 15 坪会用来分摊公共设施所需的空间。

而马来西亚的房地产没有「公设比」，权状购买的坪数就是实际房屋大小，不论是社区的健身房、游泳池、中庭、车位等部分都不会纳入坪数计算，和台湾相比，马来西亚购屋显得十分划算。

 

7. 外国人也可以贷款

在马来西亚购屋若有贷款需求，少部分马来西亚当地银行是有开放提供外国人申请购屋贷款的，不过申请条件相对严苛，贷款成数也比较少，依照每个人海外资产与信用不同，大约会落在 5～7 成左右。

 

（二）不可轻忽的风险！买马来西亚房产须注意哪些事项？

 

1. 3 大房地产类型不可购买

马来西亚提供外国人一个自由度高的优质置产投资环境，但还是有限制必须遵守，像是有 3 种土地和建物是外国人不可购买的对象：

• 保留给马来原住民的土地与房屋
• 兴建在马来保留地上的房屋
• 地方政府指定提供给中低收入户购买的可负担房屋

前 2 项房地产限制是为了保留马来原住民的居住权益与土地，第 3 像则是保留马来西亚中低收入户民众的居住权益，地方政府会提供价格优惠的房屋仅限中低收入户民众购买，而被称为「可负担房屋」，因此不论是普通马来西亚民众或外国人都无法购买这种类型的房产。

 

2. 留意各地购屋门槛

马来西亚虽然开放外国人购买房地产，但为了维护马来西亚民众的居住权益，因此在不同地区都设有购屋房价门槛，海外人士只能购买价格比门槛高的房地产对象，所以在挑选对象时要特别留意对象的地区以及当地的购屋门槛，以下帮大家整理了马来西亚各地区的买房门槛：

地区	外国人购屋门槛
布城 Putrajaya	100 万令吉
吉隆坡 Kuala Lumpur	100 万令吉
雪兰莪 Selangor	仅能购买公寓 200 万令吉
柔佛 Johor	国际区独立式房屋：200 万令吉 美迪尼、非国际区公寓：100 万令吉
砂拉越 Sarawak	50 万令吉
槟城 Pulau Pinang	仅能购买已完工的滞销房产 滨岛独立式房屋：180 万令吉 威省独立式房屋：75 万令吉 滨岛公寓：80 万令吉 威省公寓：40 万令吉
沙巴 Sabah	独立式房屋：100 万令吉 公寓：60 万令吉
登嘉楼 Terengganu	100 万令吉
纳闽 Labuan	100 万令吉
吉兰丹 Kelantan	100 万令吉
森美兰 Negeri Sembilan	仅能购买已完工的滞销房产 独立式房屋：100 万令吉 公寓：50 万令吉
彭亨 Pahang	100 万令吉
霹雳 Perak	100 万令吉
玻璃市 Perlis	50 万令吉
马六甲 Melaka	独立式房屋：100 万令吉 公寓：50 万令吉
吉打 Kedah	兰卡威地区：100 万令吉 其他地区：60 万令吉

 

3. 支付方式与汇率差

在马来西亚买房子可以选择透过现金或当地银行支付，购屋前应先留意建商可接受的付款方式，并注意不同的付款方式转换为台币是否会产生手续费？是否有汇率差？若是汇率波动大的时候，应趁低汇率备好款项，以免在高汇率时兑换外币产生额外支出。

 

4. 短期买卖会被课重税

马来西亚政府为了避免外国人购屋是为了短期炒作房价，因此限制外国人若在购屋 5 年内转手卖出的话，会被课较重的产业营利税（Real Property Gain Tax）。

• 外国人若在 5 年内将房屋转卖，产业营利税的税率为 30％。
• 外国人若持有房产超过 5 年后才转卖，产业营利税的税率为 10％。

举例而言，当初花费 100 万令吉购入一处马来西亚房产，在 4 年后以 150 万令吉卖出，中间因房屋买卖而获得的收益为 50 万令吉，这 50 万令吉就必须被课征 30％ 的产业营利税，也就 15 万令吉。

同一栋 100 万令吉购入的房屋，若是在购入后第 6 年才以 150 万令吉转手卖出，中间的收益一样是 50 万令吉，却只需要被课征 10％ 的产业营利税，也就是 5 万令吉。

 

5. 实地赏屋困难

在台湾买屋前实际到建案赏屋是很重要也很花费时间的一件事，更不用说要到马来西亚买屋，光是赏屋就要先飞到马来西亚当地，加上预约及安排到不同建案实地走访，可能一去就要花费上 1 个月甚至更多的时间，让实地赏屋的困难度提升不少。

但若不去实地赏屋，可能无法确认房屋周遭的真实环境、交通便利性等，也可能会有透过照片、影片无法观察出来的房屋缺点，例如噪音、防水等问题，很容易购买到品质不佳的房产，导致后须出租、转卖困难。

 

6. 土地发展潜力不可期

不少建商、房仲会主打房产周边属于政府开发重点区、未来会有某某建设等宣传标语，但政府的土地利用规划不确定性高，且即使开发完后也不一定能保证其效益是否真的能带动周边房产升值，因此在购买房产时要特别留意相关话术，以免期待落空，让实际收益和预期收益产生落差。

 

7. 建商可靠程度

在挑选马来西亚对象时，建商的规模和知名度是很重要的参考依据，大型开发商的建案往往风险较低，或者是在马来西亚成立已久的建筑公司也会更有保障。此外，也可参考各建商提供的建案信息丰富度和完整度，是简单评估建案未来规划是否详细的一种方式。

若是未曾听过的建商、小型建商或者未曾有过任何对象的建商，都需要特别留意其真实性与稳定性，避免掉入陷阱或者买到烂尾楼。

 

8. 买房诈骗风险

海外投资的诈骗方法层出不穷，最常见的就是「假建案、真诈财」，以远在海外、看房不便的特点规划虚假的建案，欺骗民众花钱投资，在购屋前一定要特别留意，马来西亚买房付款会支付到由建商、律师、政府共同管理的帐户，并不会导入仲介或代销等奇怪户头中。

此外，近年流行起的「人肉诈骗」又是另一项风险，建商、房仲假借实地赏屋的名义，将买家带出国后，却是进行绑票、人肉转卖，甚至被卖进诈骗集团成为「猪仔」，因此，虽然实地赏屋可以更了解想购入的对象，但还是要留意自身安全。

 

 

三、马来西亚买房子 9 大步骤

 

（一）确认外国人买房限制与规范

前面有提到不少外国人在马来西亚买房的限制，包含「3 种不可购买的土地及房屋」、「各州购屋金额的最低门槛」，这些都必须在买房前特别留意，才不会等到签约时遭政府驳回，影响购屋流程。

 

（二）决定买房预算 

厘清自己的预算范围并参考目前马来西亚的房价，除规划预算外，对自己的财务能力要有所认知，才能了解自己可以买到何种等级的房屋。在规划买房预算时，不仅要计算房价，也要将各项税金、律师费、杂费计入，避免实际花费和预算相差甚远。

 

（三）挑选买房地区及购买对象

决定好预算后就可以开始挑选房产对象，在选择时记得要多方比较目前马来西亚的房地产行情，如果可以的话，还是会建议前往实地赏屋，可以更清楚了解当地的生活环境与交通机能性，也能看出难以从照片、影片中发现的房屋瑕疵。

 

（四）支付定金、保留中意的对象

经过评估或者实地赏屋后，有喜欢的对象可以先支付定金进行保留，保留并不代表正式购买，只是先预留对象，所以必须在保留期内尽速完成房地产买卖交易，以免定金遭没收。

 

（五）聘请专业房地产律师

决定好对象后，需要在保留期限内完成房地产买卖签约，此时就需要聘请马来西亚律师协助处理各项事务，包含签约、法律文档审阅等各种专业服务，在律师陪同下可以让房地产交易流程更加顺利，也能帮助检查让你不会因为合约中的隐藏条款落入投资陷阱。

 

（六）申请购屋许可

取得房屋购买合约后，记得要向马来西亚各地方政府申请「外国人购屋许可」，申请审核时间可能会需要 3～6 个月左右，聘请的律师也会帮助您提缴各类相关文档供政府审核。

 

（七）申请贷款

若有需要在马来西亚申请贷款，可在获得买卖合约后向银行提出申请，不过可能有多家银行都有提供房屋贷款，所以在这之前就可以了解各家银行的申贷条件，并开始准备相关收入、存款或信用证明文档，让申请贷款流程更为顺利。

 

（八）结清全款

贷款申请通过后，银行会拨款帮助结清购屋款项，如果没有申请房贷的话，则是在获得购屋许可后就能付完房款。

 

（九）点收交屋

最后，会依照合约内容点收房屋附赠的各项设备与设施是否正确，确认无误的话就能正式交屋，恭喜你拥有一套属于自己的马来西房产！后续若希望将房屋安排出租，可以交由忠训地产帮你安排马来西亚当地的代租代管物业协助处理，让您在台湾安心收取房租即可。

 

四、马来西亚买房子要准备多少钱？支出项目、费用总整理

 

（一）马来西亚房子贵吗？马来西亚房价一次看

马来西亚房子价格会因为房屋类型、地理位置、面积、建造年分等因素而产生差异，以下将带大家认识 4 种常见的马来西亚房屋类型与价格，以及马来西亚各州房价约多少钱，让你在投资房地产前，对于马来西亚房地产的价位有初步的认识！

 

1. 马来西亚常见房屋类型与房价中位数

马来西亚常见的房屋类型有 4 种，分别为：独立式房屋、半独立式房屋、排屋、公寓。

• 独立式房屋：独门独户的住宅，类似于台湾的透天厝。
• 半独立式房屋：半独立式房屋一样是透天厝的类型，只不过是连在一起的 2 间透天厝，每栋建筑会有 1 面墙和邻居共用，这种连栋的房子就被称为半独立式房屋。
• 排屋：排屋则是半独立是房子的延伸，若是一整排的透天厝连在一起，中间的几栋透天厝势必会面临左右 2 面墙壁都和邻居共用的状况，因此这种有 2 面墙和邻居共用的房屋就被称为排屋。
• 公寓：公寓就是大楼分层分户的住宅，和台湾公寓的定义一样。

房屋类型	房价中位数
独立式房屋 Detached House	62 万令吉
半独立式房屋 Semi-detached House	67 万令吉
排屋 Terraced House	42 万令吉
公寓 High Rise	35 万令吉

 

2. 马来西亚各州房价中位数（由高到低排列）

地区	房价中位数
布城 Putrajaya	80 万令吉
吉隆坡 Kuala Lumpur	50 万令吉
雪兰莪 Selangor	43 万令吉
柔佛 Johor	36.5 万令吉
砂拉越 Sarawak	35.5 万令吉
槟城 Pulau Pinang	33 万令吉
沙巴 Sabah	33 万令吉
登嘉楼 Terengganu	30 万令吉
纳闽 Labuan	28 万令吉
吉兰丹 Kelantan	25.5 万令吉
森美兰 Negeri Sembilan	25 万令吉
彭亨 Pahang	24.5 万令吉
霹雳 Perak	24.5 万令吉
玻璃市 Perlis	23 万令吉
马六甲 Melaka	22 万令吉
吉打 Kedah	22 万令吉

 

（二）马来西亚买房的一次性费用

了解房价以后，接下来要带大家认识马来西亚买房除了支付房价以外，还有哪些必要支出！

 

1. 定金

定金包含在房价中的一部分，依照建商制定的规矩，收取房价中的一部分作为「购买房屋意向」的定金，收取定金后，建商就会替买家保留房屋的所有权，防止同一个对象被其他买家买走。

但支付定金「不代表」购买了房屋，一般而言，建商会在一定时间内帮买家保留对象，这段时间买家须完成买卖合约的签订并支付头期款后，才代表正式购买房屋。但若是支付了定金却反悔不想买或者超过期限未完成买卖合约签订的话，很有可能定金就会被建商收走不退还。

 

2. 头期款

头期款就是在台湾购屋时所称的首付，具体支付的头期款比例会受到银行核定的房贷成数而有所不同，若银行核定提供 70％ 的房贷，则买家在头期款时就必须支付房价的 30％。不过现在也有不少建商为了促进房屋销售而推出低头期款甚至零头期款的优惠，实际情况会依照每个建商的规定而有所差异。

 

3. 马来西亚印花税

在马来西亚购屋时的签署的买卖契约、产权转让书等许多种文档都会被政府课征「印花税」，具体印花税项目会因为每个人购买房屋的类型、地契种类、资产条件等不同而产生差异，详细税项在可以向聘雇的律师确认，有需要的话也可以聘请当地会计人员协助试算各种税务费用。

 

4. 律师费

在马来西亚购买房屋时，由于各项法律文档须由律师协助处理，所以须向律师支付服务费，通常律师服务费的比例为房价的 0.5～1％ 左右，实际比例会依照每个律师的规定而产生差异。

此外，律师虽然会协助买家与政府进行各种文档往来的处理进程，但若在进程中产生政府的手续费、处理费、文档往来邮寄费等杂费都需要另外支付，不包含在律师服务费中。

 

5. 估价费

如果是打算在马来西亚购买二手房屋，就会多支付「估价费」。因为二手房屋的价格会受到土地开发、设施开发等因素影响，价格和购入时有所出入，所以需要由专业的估价师来鉴定房产到底应该卖多少钱。

马来西亚的估价师是经由马来西亚财政部设立的估价师、评估师、地产代理和物业管理委员会认证的权威人士，会依照公正的第三方角度判断房地产价值，也会成为银行审核房贷的房价标准。

估价师的收费标准会跟着房价而有所调整：

房价	印花税率
第一个 10 万令吉	0.25％
10 万零 1～200 万令吉	0.2％
200 万零 1～700 万令吉	0.167％
700 万零 1～1,500 万令吉	0.125％
1,500 万零 1～5,000 万令吉	0.1％
5,000 万零 1～2 亿令吉	0.067％
2 亿零 1～5 亿令吉	0.05％
5 亿令吉以上	0.04％

 

举例而言，若一间二手房屋估价为 80 万令吉，则代表前 10 万令吉须支付 0.25％ 的估价费，也就是 250 令吉，剩下的 70 万令吉则必须支付 0.2％ 估价费，也就是 1,400 令吉，总共是1,650 令吉。

 

6. 仲介费

在马来西亚买房若有请仲介协助介绍对象，不论是请马来西亚当地仲介，或者是在台湾寻找专业的海外置产房仲，成交的话都会须要支付仲介服务费，实际收费会依照每家仲介定价标准而有产生落差。

 

 

（三）马来西亚养房的定期支出

买好房产以后，在马来西亚持有房产可能会产生以下 5 种定期支出，若计算投资报酬率时也要记得将定期支出一起纳入考量。

 

1. 房贷与房屋保险

购买房屋时，若有申请马来西亚房屋贷款，在交屋后就须按照规定期数与时间还款。而在申请房贷时，银行往往会要求须要替房屋购买房屋保险，虽然不买房屋保险也可以申请房贷，但有购买房屋保险的房贷批准成功率较高，有些银行还会因为房屋有购买保险而提供较优惠的贷款利息。

所以若有替房屋购买保险的话，也会需要额外支付保险费用，目前马来西亚常见的房屋保险分为 2 种：递减式房屋贷款保险、抵押定额式房屋贷款。

• 递减式房屋贷款保险

递减是房屋贷款保险意思是保险的价值会随着房贷缴纳而减少，直到贷款结束为止。若在贷款期间，申请人不幸因死亡或永久残疾无法偿还房贷时，银行就会利用保险剩余的金钱将房贷一次还清，让申请人及其家属能保有房产，但不会拿到任何保险金。若是顺利将贷款偿还完毕，保险也不会退还任何金额，只有提前解约保险才会退还部分保险金。

• 抵押定额式房屋贷款

抵押定额式房屋贷款则是定额保险，不会随着时间与贷款让保险的价值消失，在贷款期间若申请人不幸死亡、永久残疾或重大伤病时，保险受益人就可以获得定额的保险金，但保险金必须优先用来偿还房贷，若房贷付清后保险金还有剩余可以归受益人所有，不会被保险公司收回。

 

2. 地税／单位税

地税是政府对土地所有者征收的一种税务，由于地税是由马来西亚的各州政府收取，所以在各州的城市郊区会产生征收比例的差异，每个地区的详细税率可以上各州网站查找。

地税的缴纳时间是每年 5 月 31 日前，计算方式为：持有土地面积 × 各区域税率＝应缴纳税金。

不过，如果你购买是雪兰莪、吉隆坡、槟城或马六甲以上 4 州的房产，且持有的是「分层地契」，那你缴纳的就不是地税，而是「单位税」。

分层地契中的地税计算方式，是每位屋主只需要缴纳自己地契中持有土地面积的税金，举例而言，若 1 间总面积 15,000 平方公尺的公寓，由 10 位屋主分别持有分层地契，而当地税率为 每平方公尺 0.025 元，则每个人仅须缴纳的地税金额是每人持有的 1,500 平方公尺乘以税率 0.025，也就是 37.5 元。

不过若改为单位税的计算方式，每个持有分层地契的屋主都必须负担总面积的地税，延续上一个例子改为单位税的方式来计算，等于每个人都必须缴纳 15,000 平方公尺的地税，也就是 375 元。

2 者价差为 10 倍！会产生 2 种不同计算方式是因为若以地税方式计算，当其中 1 位屋主缺缴地税时，其他屋主若想转卖房屋会被政府认定为未缴清地税，而无法进行房产交易，所以为了避免上述状况发生，雪兰莪、吉隆坡、槟城和马六甲 4 个州改施行单位税的方式。

因此购屋前要留意房产所处的区域施行何种税务制度，以免造成后续养房成本提升。

 

3. 门牌税

门牌税是由地方政府和地方议会征收的一项税目，门牌税每半年会征收 1 次，目的是用来资助地方政府推动公共服务和建设公共设施，所有房屋持有者都必须缴纳门牌税。门牌税的计算方式会受到房产类型、地区、房产价值而有所不同，例如即使在同一个地区，但独立式房屋、排屋、公寓的税率可能会有落差，所以想要详细了解的话，建议上各州网站查看相关税率与计算方式。

 

4. 大楼管理费

如果是购买公寓类型的房产，就会面临需要支付大楼管理费的状况。由于公寓住宅的公共设施和公共区域式由公寓中的所有屋主共同持有，所以须要支付管理费来维护这些设备。不同的建案所需的管理费用也不同，实际收费金额请依照各建案的规定来缴纳。

 

5. 租赁仲介管理费

购买马来西亚房产后，透过委托管理的方式，将房产交由马来西亚当地的代租代管公司处理，而这些租赁仲介及房屋托管费用，都是养房地必要支出。虽然需要支付代租代管公司一定的费用，不过可以让自己轻松待在台湾就能获得被动收入！

 

（四）其他可能产生的额外花费

 

1. 个人所得税

如果在马来西亚出租房屋产生收入，就必须依照规定缴纳个人所得税，外国人的所得税税率为 30％。

 

2. 产业盈利税（Real Property Gain Tax）

产业营利税是将房屋转手卖出时会被征收的费用，前面有提到过，因为马来西亚政府担心外国人短期炒房，所以提供较高的出售汇率，希望避免房价涨势过快。

• 外国人在购入房屋后 5 年内出售，必须负担 30％ 税率的产业营利税。
• 外国人在购入房屋的 5 年后出售，产业营利税的税率会降低至 10％。

 

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