不动产投资项目有哪些？投资不动产有风险吗？本文将介绍不动产定义与常见类型，并为你解析投资不动产的优势、风险、相关成本与报酬率计算方式，最后再整理优质的REITs应具备哪些特性、投资好处与风险供你参考！
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| 一、不动产是什么？不动产定义与种类介绍 |
一、不动产是什么？不动产定义与种类介绍
（一）不动产定义说明
根据台湾《民法》第 66 条所定义，不动产指的是在土地以及土地上的附着物。
而在大多数人的印象之中，土地上的附着物往往第一印象会认定是房屋、建筑物，但其实不只有房屋，像是电塔、矿场等在土地上无法移动的附着物都能算在不动产的范围之内，不过由于普通人较难接触这些类型的不动产，所以大多会认为不动产等于房地产。
（二）不动产包含什么项目？
依照不动产的用途、性质可以分为以下几种类型：
1. 住宅不动产
顾名思义是供人居住的不动产，常见的类型包含套房、公寓、大楼、别墅等。
2. 商业不动产
商业不动产是用于商业经营的不动产种类，举凡商办大楼、购物中心、饭店、电影院、剧院等有商业活动事实的不动产都属于这种类型。
3. 工业不动产
工业不动产则是指用于工业生产活动的不动产，例如工厂、发电厂、仓库等类型。
4. 特殊用途不动产
特殊用途的不动产包含范围广费，除了用途特殊的墓地、监狱、军事设施外，还有公共用途的图书馆、公园、学校，以及政治或宗教相关建筑，都属于特殊用途不动产的范围。
5. 土地
上述介绍的不动产类型都是土地上的建筑物或附着物，而不动产中还有一项重要的类型就是「土地」，土地包含建地、农耕地、矿业用地、水利用地等，这些土地上即使没有建造任何设施，也属于不动产的一种。
二、不动产投资有风险吗？优势与风险一次带你看！
（一）不动产投资的 3 大优点
1. 安全、稳定，可对抗通货膨胀
不动产属于实体资产，和股票、基金等投资标的不同，不会受到汇率升贬值影响，而造成不动产价值波动，具备较高的保值稳定性，即使面对通货膨胀的状况，不动产的价值往往也会跟着提升，因此不动产也具备了对抗通货膨胀的特性。
2. 增值空间大
根据内政部不动产信息平台的公开信息显示，从 2012 年到 2021 年的 10 年间，全台平均房价涨幅来到 48.6％，显示出台湾房地产价值连年增长；且参考中央大学台湾经济研究发展中心与房地产业界合作发布的「台湾房屋市场景气灯号」，预测 2024 年台湾房市热络程度虽不如以往热络，但却是属于稳定的绿灯，代表台湾房市依旧有着交易与成长空间。
若放眼海外房地产市场来看，根据英国著名的房地产机构莱坊（Knight Frank）提出的报告，2024 年预估全球房价平均涨幅约 2.5％，显现出全球的房地产大部分都有增值空间。
3. 稳定现金流收入
若将不动产出租，可定期收取租金收益，作为稳定的现金流来源。根据数据数据库 Numbeo 的统计世界各城市的市中心租金收益率，2023 年台湾几大主城市的租金收益分别为：台北约 1.1％、台中 1.9％、高雄 2.0％。
举例而言，若在台北购入 1 间价值 5,000 万的房地产，出租 1 年的租金收入约为 55 万，是相对稳定的收入来源。
（二）不动产投资风险有哪些？
1. 资产无法快速变现
不动产的变现速度较慢，通常从贩售到成交至少需花费约 1 个月以上的时间，若是遇到房市低迷时时期，买家可能会选择多观望时机、多方比较，就会导致房产交易时间拉得更长，因此若有急用资金的需求，可能较难快速出售不动产来获得现金。
2. 投资报酬率不如预期
不动产的投资报酬率会受到多种因素影响，包括房价涨跌、租金收益、持有成本等。例如以出租作为房地产投资获利模式，可能会因为出租的空窗期导致租金收入减少，投资报酬率就有可能会比预期更低。
3. 慎选租客，避免产生租赁纷争
若选择出租不动产，需慎选租客，以免产生租赁纷争。常见的租赁纠纷包括：拖欠租金、破坏房屋、制造噪音等，若无法妥善处理，可能会产生租赁纠纷。
4. 遵守相关法律，避免产生法律风险与诉讼
不动产投资在各国都涉及多项法律规范，像是在台湾会受到民法、不动产登记法、税法条例等法律规范，因此在不动产交易前应了解充分了解各项法规，并遵守法律规范，避免交易后产生法律诉讼纷争。
延伸阅读：买房、投资股票哪个好？购屋前先了解买房优缺点及5大评估原则！
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三、如何计算不动产投资报酬率？影响不动产投资的因素有那些？
（一）不动产投资报酬率计算公式
评估不动产投资报酬率的指标根据计算成本的方式不同分为以下 3 种：
1. 投资报酬率
只考虑成本与收入的投资报酬率是最简单的计算方式，根据获利方式不同，公式如下：
- （房屋出售售价 – 房屋购入价格） ÷ 房屋购入价格
- （每月租金 × 出租月份） ÷ 房屋购入价格
举例而言，若房屋本身总价为 1,000 万元：
- 以 1,100 万元售出，投资报酬率约为 10％。
- 每月租金为 20,000 元，出租 1 年，投资报酬率约为 2.4％。
2. 完整投资报酬率
完整租金投报率会将持有房屋的成本一并纳入计算，养房成本通常包含房屋税、地价税、管理费等项目，根据获利方式不同，计算公式如下：
- （房屋出售售价 – 房屋购入价格 – 养房成本） ÷ （房屋购入价格 + 养房成本）
- （每月租金 × 12 – 养屋成本） ÷ （房屋购入价格 + 养房成本）
举例而言，若房屋本身总价为 1,000 万元，养房成本 1 年约 3 万元：
- 在持有房屋 5 年后，以 1,100 万元售出，完整投资报酬率约为 8.37％
- 每月租金为 20,000 元，出租 1 年，完整投资报酬率约为 2.09％。
3. 杠杆投资报酬率
杠杆租金投报率则需将房屋贷款利息纳入成本考量，根据获利方式不同，计算公式如下：
- （房屋出售售价 – 房屋购入价格 – 房贷利息 – 养房成本） ÷ 头期款
- （每月租金 × 12 – 房贷利息 – 养屋成本） ÷ 头期款
举例而言，若房屋本身总价为 1,000 万元，头期款支付 200 万，房贷利率为 2％，养房成本 1 年约 3 万元：
- 在持有房屋 5 年后，以 1,100 万元售出，杠杆投资报酬率约为 2.5％。
- 每月租金为 20,000 元，出租 1 年，杠杆投资报酬率约为 2.5％。
以不同方式计算会获得不同的投资报酬率数字，所以在评估不动产投资时，应全盘考量各种报酬率，并考虑获利方式，才能做出客观的投资判断。
延伸阅读：房屋出售与租金投报率怎么算？了解投资成本，算出精准投报率！
（二）影响不动产投资报酬率的 3 大因素
1. 持有房屋的相关成本
持有房屋期间，会产生许多相关成本，包含房屋税、土地税、大楼／社区管理费、代租代管费用、房屋保险费用等，这些隐形成本都会导致投资人的获利减少，所以在初期投资评估时应充分纳入考量。
2. 房屋出租空窗期成本
若以出租作为获利方式，则必须考虑出租可能会遇到无租客空窗期，导致没有租金收入，因此造成获利减少，建议在投资评估时，充分了解标的周围房屋出租率和空屋率，可以帮助了解当地的租屋市场是否热络。
3. 出租、管理时间成本以及仲介费
选择出租房屋也会面临到招租、管理等事项，若自行出租房屋，需投入一定的时间与精力，这些是非金钱支出的隐藏成本；若是交由仲介或代租代管公司协助，则必须支付仲介费或管费用，这些费用支出虽单次金额不大，但长期累积也是相当可观的数字，都会影响到投资收益。
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四、REITs 是什么？小资族也能投资不动产！
（一）什么是 REITs？
REITs 中文称为「不动产投资信托」，英文全名为 Real Estate Investment Trust。REITs 意思是将不动产资产转化为「证券」，在证券交易市场挂牌上市后，交易方式就和股票相同，可以接受小额购买，投资人不必准备庞大头期款资金，只要透过购买 REITs，就能间接投资不动产资产，享有不动产租金收益。
REITs 的投资标的可能会包含办公大楼、购物中心、旅馆、公寓、别墅等，甚至是一些重要基础建设，例如高速公路、电厂、水库等。
（二）优质的 REITs 应具备哪些特性？
一档优质的 REITs 为了确保投资人收益确实来自「不动产本身」，而非其他不动产证券，因此通常会具备以下特性：
- REITs 经营团队应具备不动产投资管理经验，且持股不得低于第一次发行量的 50％。
- REITs 应设置独立董事及审计委员会，负责监管 REITs 的经营管理。
- REITs 投资组成成分除不动产外，也可包含不动产相关有价证券，但投资有价证券不可超过总资产 25％。
- REITs 可以投资国外不动产和不动产相关有价证券，但不可超过总资产的 50％，其中，投资单一档国外不动产相关有价证券不可超过总资产 5％。
- REITs 应将每年 90％ 的收益，透过股利的方式发放给股东，确保股东能获得稳定收益。
五、REITs 投资有哪些优点与风险？
（一）REITs 投资的 6 大优点
1. 收入来源较稳定
REITs 主要收益来源为「租金收入」和「不动产价值上涨的价差」，根据台湾《不动产证券化条例》规定，REITs 每年需配发 1 次股息，所以投资人每年都可以分配到股息，相当于固定收租的概念，可以创造稳定的现金流。
2. 能对抗通货膨胀
虽然 REITs 是以证券的方式来投资不动产，但在通货膨胀的情况下，不动产租金通常会随物价上涨而调整，让 REITs 的收益不会受到通货膨胀影响，所以具有抗通膨的特性。
3. 分散风险且容易变现
REITs 就像投资基金，通常一档 REITs 会由多元的不动产资产组成，所以可分散投资风险，不用担心被单一不动产的租金影响而导致收益骤减。此外，REITs 只要是交易日都能在证券交易所买卖，流动性高，容易变现。
4. 投资门槛低
相比直接投资不动产，REITs 的入门门槛较低，不必准备大笔头期款，投资人可用小额资金购买 REITs 股份，间接参与不动产投资。
5. 投资组合多样化
相较直接购买房地产多是购入住宅或商办，REITs 拥有更多的投资项目可以选择，包含电塔、医疗设施等各种不动产都能投资，可以自由挑选搭配，也能将有限的资金分配在不动产及其他股票、基金上，投资组合更多元，达到资产分配的目的。
6. 享有税赋优惠
根据台湾《不动产证券化条例》规定，投资人购买 REITs 可以免收证券交易税，而且投资的利息所得，采用利息所得税计算，不会并入个人综合所得税或营利事业所得税计算，且税率也比较低。
（二）REITs 投资风险为何？
REITs 虽具有收益稳定、抗通膨、分散风险、投资门槛低、投资组合多样化、享有税赋优惠等优点，但也存在以下 4 大投资风险：
1. 受到股市波动影响
REITs 将不动产证券化后，让不动产可以在证券交易所交易，虽然股市波动不会影响不动产本身价值与租金收入，其投资者持有的 REITs 还是会受到股市波动的影响，导致投资人拥有的实际资产价值降低。
2. 会受市场升息影响价值
当通货膨胀时，中央银行可能会采取升息的货币调节政策，影响物价和经济，鼓励民众多存钱、降低消费，让市场降温。如上所述，不动产本身的价值和租金不会受到通货膨胀或升息影响，但 REITs 因为属于股票的一种，所以 REITs 本身的价值还是会受到影响。
3. 出租率与租金会被政经环境与景气影响
当经济景气较差，租屋市场需求减少，不动产的租金有可能会受到影响，导致需要调降租金才能吸引到租客；若政治环境不稳定时，不动产本身的价值可能会降低，出租难度也会提升，进而影响投资人的收益和股价。
4. REITs 经营与管理不善
REITs 的操作模式是投资人将资金交由专业的不动产管理与经营团队，进行不动产的租赁、经营与管理，因此投资人并没有实质的不动产经营或所有权，所以如果团队经营不善，导致不动产价值降低、REITs 股价下跌，这是 REITs 投资人有可能要承担的一项风险。
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▶ 不动产投资顾问的优势
不动产投资涉及多项专业知识和复杂流程，对于投资人而言，寻求专业的不动产投资顾问协助，将能带来以下优势：
1. 分析市场动态
不动产投资顾问具备丰富的市场经验和分析能力，能够深入剖析不动产市场的现况与未来趋势，并且及时掌握各国政策、经济状况等影响投资收益的信息，帮助投资人了解房地产市场的最新动态。
2. 评估投资标的收益与风险
每一件不动产资产皆有其独特的特性和潜在价值，但也潜藏着不同的风险，不动产投资顾问能够针对投资标的进行全面评估，从地段、屋况、租金行情、法规限制等不同角度进行深入分析，让投资人厘清投资标的的收益潜力与风险程度。
3. 协助交易合约签订
不动产交易涉及复杂的法律进程和契约内容，若对合约内容不够细心或熟悉，可能导致投资人自身权益受损。不动产投资顾问熟悉相关交易法律和契约规范，能够协助投资人审阅契约条款，保障投资人的权益。
4. 帮忙接洽税务计算与法律咨询
由于不动产投资涉及复杂的税务计算和法律问题，专业的不动产投资顾问可以帮投资人接洽会计师和律师，提供税务计算和法律咨询服务。
5. 购入房产后的出租管理
购入房产后，若投资人无暇自行管理，可交由不动产投资顾问提供后续的代租代管服务，由不动产投资顾问委托专业的租赁管理公司，协助投资人招租、维修保养、管理租客，让投资人节省心力，在家中轻松坐收租金。
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