如何投资房地产？投资房地产有风险吗？买房投资要注意什么？本文将分享完整的房产投资入门指南，介绍投资房地产的优缺点、获利模式与3个买房投资前必看参考数据，如果对海外房产投资有兴趣，欢迎咨询忠训地产！
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| 一、房地产投资获利高吗？买房投资前需先了解这些数据 |
一、房地产投资获利高吗？买房投资前需先了解这些数据
传统观念「有土斯有财」的想法，让不少台湾人认为拥有房屋才是真正的拥有财富，因此喜欢买房、买土地，更有人透过房地产稳定、对抗通货膨胀、不易贬值的特性来投资获利，让资产增值翻倍。
不过房地产投资真的稳赚不赔吗？其实，如果想依靠不动产投资来获利，不能只看房地产投资报酬率，更要了解住宅价格指数、房价所得比、房屋自有率和房屋空置率 3 大数据来深入了解房地产市场趋势，才能将投资目标看得更长远。
（一）住宅价格指数
住宅价格指数是考量住宅市场价格变动的参考值标，类似于物价指数，会依照实际不动产交易的价格来算出相对应的房价指数，有助于了解长时间的房价趋势，方便观察房地产投资动态。
根据内政部统计，台湾 2023 年第 4 季的住宅指数是 136.20，相比前一季成长约 2.27％，相比前一年同期成长约 6.81％，可以看出台湾整体房价持续呈现上涨的趋势，虽说还具有成长幅度，但相对的入场门槛也越来越高。
邻近国家以日本房地产市场为例，根据日本国土交通省统计，在 2023 年的第 4 季的住宅指数是 137.1，相较前一季成长约 1.11％，相比前一年同期成长约 1.85％，显现出日本整体房市的成长空间不大，但价格非常稳定。
（二）房价所得比
房价所得比是衡量当地民众收入与房价之间的差距，若比值越大，代表当地民众购买房屋的能力较低，未来想转卖房产时，可能会因为当地民众无法负担导致出手困难，因此房价所得比是一个协助评估「未来房产是否容易转卖」的指标。
- 房价收入比的计算公式：
住宅价格中位数 ÷ 家户可支配的所得中位数
以台湾而言，根据内政部统计的 2023 年第 4 季全国房价收入比是 9.97 倍，相较前一季增加 0.11 倍，相较前一年同期增加 0.36 倍，意思是台湾民众至少 10 年不吃不喝才能买得起一栋房子，因此在台湾有越来越多民众不愿买房，让台湾房市的热络程度不如以往。
若观察其他国家的房价所得比，以马来西亚买房为例，依照马来西亚国家银行的统计，马来西亚当地的房价所得比约为 4.7 倍，相较于台湾，马来西亚民众约 5 年就可购入一栋房屋，购屋对当地民众的负担较低，也会有较多人愿意购买房屋，促进房市热络程度，也代表未来购入房产后较容易出手转卖。
（三）住宅自有率与房屋空置率
住宅自有率和房屋空置率可以观察各地民众是倾向自己买房还是租房，以及房屋是否容易出租。
如果一个地区的住宅自有率较低，代表当地民众大多会选择租屋，而非购屋，此时就可以搭配房屋空置率一起观察，若房屋空置率低，意思是大多数房屋都有人居住，可能民众有大量的租屋需求，因此就能确定当地的租屋市场相当热络，在此投资房地产可以考虑透过出租的方式来获取长期收入。
以希腊房地产市场来看，根据希腊统计局（ELSTAT）的调查显示，在 2021 年时希腊的房屋自有率为 73.3％，在过去 10 年以来房屋自有率呈现持续下降的趋势，显现希腊民众从购屋转变为租屋倾向，此时搭配空屋率一起观察，可以发现从 2021 年后希腊空屋率逐年下降，在 2023 年时空屋率为 13.7％，代表希腊租屋市场逐渐活络，在希腊有越来越多的民众拥有租屋需求，此时就很适合入场希腊房地产投资，以租屋换取长期稳定的收入。
二、如何投资房地产？房地产投资入门指南与原则
（一）常见的房地产投资获利模式
1. 买房后出售，赚取价差
常见的房地产投资获利方式第一种是购入房产后，等待房屋价值提升后，再好时机将房屋转手卖出赚取价差。
这种获利方式需要在一开始挑选房产目标时，调查当地的房价趋势、房市交易热度及当地民众的住屋需求，判断购入房屋后，未来是否还有涨幅空间。
- 转手买卖房屋的的投资报酬率计算公式：
（卖房收入－买房成本）÷ 买房成本 × 100％
如果买房时有申请房屋贷款，计算投资报酬率时记得将贷款利率一并算入成本中，才能获得真实的投资报酬率。
出售房屋可以直接将不动产转换为流动资产，一次获得大量收入，不过不动产交易从开始洽谈到正式成交通常需花费较多时间，因此选择获利方式也应将交易时间纳入考量，选择自己合适的获利方式。
2. 买房后出租，获得稳定收入
另一种常见的买房获利模式则是在购入房产后，将房屋出租给其他人居住或使用，获得定期的租金收入。
这种获利方式在一开始购屋时，不仅要选择具备良好生活机能、交通便利的地点，也要评估当地目前租屋市场的热络程度、租金区间，评估未来房屋是否能顺利出租及收益是否符合预期。
- 出租房屋的的投资报酬率计算公式：
（租金 × 出租月份）÷ 买房与房屋维护成本 × 100％
房屋出租可以获得长久稳定的一笔收入，不过有可能会面临无人租屋或新旧房客交接的空窗期，还必须负责管理房屋状况或委托代管公司管理，这些成本也都要纳入投资报酬的计算中考量。
延伸阅读：买房、投资股票哪个好？购屋前先了解买房优缺点及5大评估原则！
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（二）投资房地产前应遵守的重要原则
1. 谨慎评估房产地段及未来发展空间
不论是选择转卖或出租作为投资房地产的收益方式，最重要的一项原则就是「选对地点」，地点不仅会影响房屋转卖与出租的难易度，更会影响到售价与租金。
所以，挑选一个生活机能便利、交通便利、具备未来发展性的好地段是很重要的一件事，尤其是海外房地产投资时，由于是在不熟悉的国家购买房产，更要留意当地生活条件及周遭环境。
2. 实地赏屋，避免落入购屋陷阱
实地赏房是购屋中非常重要的一件事，有不少人在购屋前都会安排赏屋、多方比较，亲自确认房屋的设计、动线规划与周遭环境。若时间允许的话，还能预约多次赏屋，在不同时段前往，可以观察到不同的细节，例如采光、建筑隔音、周围住户的作息等。
如果选择在海外置产，不方便多次前往当地赏屋，但至少需安排海外赏屋一次，也能在一趟出国行程多安排几个不同的建案实地赏屋，探查房屋实际样貌与周遭环境，可以更了解即将购入的房产。
仅透过房仲的照片或影片欣赏建案，不容易检查到房屋的细节与缺点，可能会导致房屋购入后转卖或出租困难。
3. 养房成本要一并纳入投资报酬率计算
不论是转卖或出租，在计算投资报酬率时，要记得把养房成本纳入计算，才会获得较为准确的投资报酬率。
所谓「养房成本」包含持有房屋需缴纳的房屋税、土地税、大楼管理费、代管费用等，各种杂支都应纳入评估，尤其是转卖房屋时，很容易忘记计算这几年所缴纳的各种税金或管理费，导致房屋卖出后发现实际利润所剩无几。
4. 评估自身经济状况
房地产市场正热络，许多人也看准时机打算进场投资，不过因为房地产投资并不是一笔小数目，不像其他投资标的可以小额投资尝试，所以在投资前应谨慎评估自身的经济状况，尤其是有申请房屋贷款的投资者，应确保收入可以负担房贷的本金及利息并准时还款，避免对自身信用造成不良影响。
5. 预留一定的资金周转
房地产投资是一种长期的规划，从进场前就要仔细研究、审慎思考，进场后仍需观察房市动态，让房屋价值持续增长后售出，或为了出租重新装潢规划、招租，直到获利为止，不是短期内能退场的投资项目，因此不建议投资人把所有身家都挹注在房地产上，还是应在身边保留可以灵活运用、周转的资金，才能降低投资风险，避免突发状况。
三、房产投资为何吸引人？5 大房地产投资优点
（一）对抗通货膨胀
由于不动产相对外汇、股票、基金等其他投资标的，不会受到货币汇率贬值影响，具备稳定的保值性，因此可以对抗通货膨胀。
根据国际货币基金组织（IMF）的报告中指出，2024 年预估全球的通货膨胀率是 5.9％，可见全球各国的物价都持续上涨，货币的购买力度会持续下降。但依照英国著名的房地产机构莱坊（Knight Frank）预估，2024 年全球房价估计会上涨 2.5％。
由此可知，随着货币持续贬值，房地产的价值并没降低，反而吸引更多人担心货币价值变低，而纷纷看准时机进入房地产市场，将资产转化为不动产保值，对抗通货膨胀。
（二）增值空间大、收入稳定
上段也有提到，英国著名的房地产机构莱坊（Knight Frank）的预估 2024 年全球整体的房价仍会呈现上涨的趋势，而且涨幅仍在持续上修中。
莱坊提供的最新报告中显示，从 2023 年 4 月至 2024 年 3 月为止，12 个月内全球平均房价涨幅已经来到了 4.4％，是近 3 年以来最大房价涨幅趋势，未来房价预计也会持续走高，显现出房地产的增值空间大。
若是以转售为目的投资房地产，依照预估数据，只要房产地段优良、机能便利齐全，未来获利的机率很高；若投资房屋选择以出租的方式来长期获利，可以在每个月获得稳定的收入，这些租金收入可以用在房贷清还、房屋维护、管理费缴交等各种费用支出，降低养房费用与贷款压力。
（三）投资杠杆比率大
「杠杆」取自亚里斯多德的「杠杆原理」，杠杆原理说的是只要取得适当的支点与距离就能轻松抬起更重的物品，把这个理论应用在投资上，意思就是「只需要投入一点成本，就能获得原本应该花费更多钱才能得到的利益」。
而房地产投资的原理正符合投资杠杆的概念，透过房屋贷款，仅需花费头期款约 1～2 成的金钱，就能买下完整的房屋产权。
举例而言，一栋 1,000 万的房屋，仅需支付头期款 200 万就能获得，杠杆比率是 5 倍。但如果选择将 200 万拿去融资投资股票，因为融资额度仅有 6 成，所以只能购入 500 万的股票，杠杆比率只有 2.5 倍。
不过，杠杆听起来可以让你用较少的成本获得更多资产，但不论贷款还是融资都必须还款，所以要好好衡量自己的还款能力并做好理财规划。
（四）透过自用住宅、扣除额等方式节税
在台湾购入房地产后，可以申请「自用住宅」变更，帮助节省地价税与房屋税，最多税额差异可以高达 5 倍以上，想要节省养房费用务必要特别留意税务规范。
在海外购买房地产，要特别留意每个国家课征的税目及金额，每个国家有不同的税目和规范，购屋前也应详细了解，才能预估购屋及养房分别需支出多少费用。
此外，在海外进行房地产交易出售或出租的「境外收入」，若已在海外缴纳过所得税，回到台湾报税时可以享有一定额度的扣除额，不会再次被课征所得税，所以若有房产交易相关收入，应保留相关缴税证明后，在台湾诚实申报才能享有税赋减免。
（五）多元投资策略，分散风险
以往谈到资产配置，许多人首先想到项目就是股票、债券、基金等项目，但其实房地产也是一项不错的资产配置选择。
房地产的稳定性极高，不用担心面临汇率变动或股市起伏而导致资产缩水的问题，所以投资房产相当保值，因此建议大家在规划投资策略时，可以将房地产纳入其中，帮助降低投资风险。
若是已经在台湾投资房地产的民众，不妨考虑到海外分配资产，目前台湾房市受到税率、
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四、不可不知的房地产投资风险！房地产投资缺点总整理
（一）前期资金投入大，门槛高
房地产投资标的庞大，以台湾目前房价动辄千万起跳、自备款需 2 成的状况来看，初期投入资金至少要 200 万以上，相较股票的小额定存，对于投资者而言，房地产投资的入门门槛比较高。
拥有房产后，后续还会面临房贷与利息的压力，所以建议若想进入房地产市场，应审慎衡量自身的收入与现金资产，避免因投资而影响日常生活品质。
（二）无法立即变现，资产灵活度低
前段也有提及，房地产交易是一个长期过过程，从赏屋开始到签约、实际交屋，最少需花费 1 个月以上，若无法顺利找到买家甚至会花费更长的时间，和股票挂卖成交后 2 天即可变现不同，房地产的变现能力较差，如有急需用钱的状况，房地产较难被灵活使用。
（三）养房隐形成本高
相较其他投资标的，投资房地产有不少隐形成本包含在内，前段介绍投资原则时也有提到养房成本，在台湾可能会遇到房地合一税、地价税等税目，若在国外可能会遇到汇率差、印花税、仲介费、律师费等因素使得购屋成本增加，林林总总加起来也是一笔不小花费。
若选择出租房屋，可能还需花费时间与心力处理租客面临的各种房屋问题，交由代租代管公司的话则必须支付管理费，这些都是养房需花费隐形成本。
（四）投资报酬率不如预期
投资房地产最怕遇到房屋无法转手出售或者找不到租客的状况，都会造成收益减少甚至没有任何收益的状况产生，进而影响投资报酬率不如预期，加上养房的隐形成本必须持续支出，可能就会导致收支无法打平，甚至倒赔的状况发生。
（五）政治、经济、法律等突发因素或变动
政治、经济或法律的突发变动在海外投资房地产时很容易遇到，尤其近几年跨国房地产投资的议题相当兴盛，有些国家的房地产市场与政策受到投资客喜爱，吸引大量资金进入房地产市场，造成房市供不应求、房价高涨，却压缩了当地民众的居住权益。
因此，有不少国外政府会调整政策与规范，提高海外投资客的购屋限制，几乎每年年末过渡到新的一年时，都有机率会颁布全新的规则或法律，若希望在海外投资房地产，一定要随时关注各国的法律与规范是否有调整，也要保有一部分的现金资产可以灵活周转运用，让自己可以在面临变化时随时调整投资策略。
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